从活化社区的角度探索商业综合体设计——以楚雄新航鸿雅二期方案比选设计为例

商业综合体，是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组合，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。商业综合体的功能复合性对于周边社区的人员活动导向功能较为明显，通过内部多重功能的空间，对周边社区的经济有明显带动作用。

作者：杨雯曦

图1-项目功能分区示意

一、项目区位：本项目位于楚雄市中心城区，是楚雄市范围内相对人口密集区域，在东南片区城市规划的西北角，青龙河东路和瑞东路交叉东南侧。青龙河从项目用地的西侧流过。

图2-项目区位图

图3-项目周边环境

二、项目周边调研：1、规划用地两公里范围内教育资源配套成熟、医疗资源丰富、交通条件便利、旅游休闲景点众多、高档住区林立，是理想的城市综合体建设选址。

图4-周边配套分析图

2、项目东南向有大量新建住宅区，但是周边没有一定规模的大型商业，目前楚雄市的商业中心集中于市中心。

图5-周边商业布局图

图6-周边楼盘布局图

根据以上调研成果可得知，本项目有充足的区位优势来建设一个大型商业综合体。周边的居民区能成为商业的主要客流来源，三、用地分析1、规划条件：土地使用性质：商住用地，适建商业用房、住宅楼及其配套服务设施，形成商业、酒店、办公、居住为一体的城市综合体，其中住宅建筑面积占该项目总建筑面积的比例不超过40%。建筑密度：20-35%，容积率：3.0-4.5，绿地率：≥30%。

图7-用地规划条件

2、项目用地人流多为北侧及东侧流向，故此地块北侧商业价值 最高，沿地块周边道路商业价值次之。

图8-商业价值分析

3、项目用地西侧临青龙河、景观资源极佳、道路级别最低，受道路影响 最低，居住价值最大。

图9-居住价值分析

综合以上用地特征，本项目的优势十分明显：（1）中心城区，未来潜力巨大（2）配套成熟，坐拥优质资源（3）商住联动，打造精品社区（4）外部景观资源优、河景房（5）周边交通环绕，通达性好四、方案推演1、切地——切分商业地块，增加商业沿街面，串联商住地块。

图10-示意图

2、节点——增加商业节点，拉动人流，串联商住地块。

3、城市界面——沿城市重要界面布置商业广场，展现高端公建城市形象。

图12-示意图

4、业态落位——根据已建成部分住宅保留沿街商业，激活社区活力，切分商业地块，增加商业沿街面，保证商业的落地性，串联商住地块，保证商业动线连续。

图13-示意图

5、三核两区——植入主题特色IP，公共空间整体打造，营造大盘形象。

图14-示意图

6、最终成果——

图15-鸟瞰效果图

图16-夜景鸟瞰效果图

图17-天际线效果图

图18-商业主入口效果图

图19-商业内街效果图

图20-住宅效果图

图21-规划总平面图

五、方案分析1、分区分析——项目商业区和住宅区通过不同的出入口进入，且片区交通无交叉，商业区毗邻十字路口，周边交通流量大，容易吸引客流；住宅区位于安静的南侧，保证了居住的舒适性。

图22-功能分区分析

2、交通流线分析——设计中整个项目做到人车完全分流，使得项目内部的安全性和商业面连续性得到保障。

图23-交通流线分析

3、商业模式分析——划分商业地块， 三、四层为连廊式天街，划小铺，提高去化；引入商业运管公司、绑定符合楚雄实际的商业业态品牌,缔造和促进多个第一次引入楚雄州的商业品牌和业态；植入特色商业IP主题广场概念，实现人流的导入和停留，提升商业价值。

图24-业态布局剖面图

4、写字楼设计分析——空间划分灵活、可整层出售、可分割租用，灵活物业。整体定位为楚雄州级商务写字楼。立面设计以幕墙为主，提现出地标建筑的现代感。

图25-写字楼标准层平面图

图26-写字楼立面设计

5、酒店设计分析——白金五星级酒店，占据规划区的中部，最好的景观C位，俯瞰整个楚雄市，与楚雄市的福塔公园、彝海公园、太阳历广场等由很好的视线通廊。

图27-酒店标准层平面图

图28-酒店立面设计

6、住宅设计分析——住宅地块少做商业，一层为主，提升货值；综合考虑土地条件、成本、利润及流速，以18F-26F高层为主，做板式高层、一梯两户、河景房。

图29-住宅标准层平面图

图30-住宅立面设计

项目名称：楚雄新航鸿雅二期方案比选设计

项目部门：云南省城乡规划设计研究院市政分院

项目人员：刘志国、杨雯曦、陆龙红

编辑制作：云南省城乡规划设计研究院信息中心